Der Bundestag hat zuletzt aufgrund der aktuellen Situation in Bezug auf die Corona-Pandemie beschlossen, dass Vermieter von Wohnungs- und Gewerbemieträumen, als auch Verpächter, ihren Mietern nicht kündigen dürfen, wenn sie die Miete nicht mehr zahlen können. Die Länderkammer stimmt hierüber am kommenden Freitag noch ab, hat aber schon durchscheinen lassen, dass sie keine Einwände gegen diese Regelung erhebt. Der Bundesrat wird ebenfalls am kommenden Freitag über das Gesetz abstimmen.

Diese vorübergehende gesetzliche Regelung hat natürlich gravierende Auswirkungen auf die Vermieter. Nach der Neuregelung können Mieter, die durch die Corona-Krise in finanzielle Schwierigkeiten kommen, nicht mehr wegen Zahlungsverzug aus wichtigem Grund von ihrem Vermieter gekündigt werden. Mietrückstände im Zeitraum von April 2020 bis (vorerst) Juni 2020 stellen nun also vorerst keinen Kündigungsgrund mehr dar. Wichtig zu wissen ist für den Vermieter aber, dass die weiteren Kündigungsgründe, wie etwa die Eigenbedarfskündigung, weiterhin möglich ist, auch wenn coronabedingter Zahlungsverzug besteht.

Allerdings kann diese Regelung nun nicht als Freibrief für Mieter verstanden werden, erst einmal die Mietzahlungen auszusetzen, auch wenn die Miete eigentlich noch gezahlt werden könnte. Der Mieter hat nämlich den Zusammenhang zwischen der Corona-Krise und den Zahlungsproblemen glaubhaft zu machen. Hierzu muss er beispielsweise einen Nachweis vorlegen, dass er staatliche Hilfe in Anspruch nimmt oder er hat beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers vorzulegen, aus der sich ergibt, dass er einen Verdienstausfall hat. Mieter von Gewerbeimmobilien können den Zusammenhang glaubhaft machen, wenn der Betrieb des Unternehmens wegen der Corona-Krise durch Rechtsverordnung oder eine behördliche Verfügung untersagt wurde

Sollten die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise länger dauern als bis Juni 2020, dann ist die Bundesregierung ermächtigt, die Kündigungsbeschränkung auf Mietrückstände auf die Monate Juli 2020 bis September 2020 auszudehnen

Mieter sollten aber dringend beachten, dass ihnen die Zahlungsrückstände nach dem Gesetz nicht erlassen werden. Ein Zahlungserlass ist nur möglich, wenn sich der Vermieter bereit erklärt, auf Zahlungsrückstände entgegenkommenderweise zu verzichten. Dies ist Verhandlungssache. Da aber auch der Vermieter seinen Zahlungsverpflichtungen während dieser Zeit nachzukommen hat, dürfte hierzu wohl verständlicherweise wenig Bereitschaft bestehen. Der Mieter bleibt also völlig unabhängig vom Ausschluss des Kündigungsrechts verpflichtet, die Mieten nachzuentrichten. Die Zahlungsrückstände haben die Mieter nach der neuen gesetzlichen Regelung bis spätestens zum 30.6.2022 auszugleichen.

Es dürfte fraglich sein, ob Mieter, den durchaus erheblichen Zahlungsrückstand bis dahin wieder ausgleichen können. Abgesehen davon, dass die Vermieter in der Zeit der Stundung der Mietzahlungen, ebenfalls in Schwierigkeiten kommen werden, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, besteht hier die Gefahr, dass die Vermieter nicht nur bis Juni 2022 auf die Ausgleichung der Zahlungsrückstände warten müssen. Vielmehr besteht die Gefahr, dass die Rückstände überhaupt nicht mehr ausgeglichen werden können. Zwar hat der Vermieter die Möglichkeit, nach Ablauf des Zeitraums der Kündigungsbeschränkung wieder wegen Zahlungsverzugs -wie bisher auch- kündigen zu können. Bis dahin dürften aber bereits derart erhebliche Rückstände aufgelaufen sein, dass die finanzielle Misere der Mieter wohl in vielen Fällen letztlich vom Vermieter geschultert werden muss. Letztlich stellt die Regelung meines Erachtens keinerlei Entlastung für die Mieter dar, da entweder ganz erhebliche und kaum zu schulternde Zahlungsrückstände auflaufen, die dann neben der laufenden Miete irgendwie zu zahlen sind oder -nur zeitlich verzögert- zu Pleiten führen, oder es werden zahlreiche Kündigungen aufgrund weitergehender Zahlungsschwierigkeiten nach Ablauf der Kündigungsbeschränkungen ausgesprochen. Damit ist aber keinem geholfen. Viele Vermieter werden wohl auch auf Eigenbedarfskündigungen zurückgreifen, von denen man bislang mit Rücksicht auf die Situation der Mieter noch abgesehen hatte, sofern Eigenbedarf besteht, um ein Ausufern der Zahlungsrückstände zu vermeiden. Die Entwicklung bleibt abzuwarten.

Aktuell diskutiert wird die Schaffung eines „Sicher-Wohnen-Fonds“. Der „Sicher-Wohnen-Fonds“ wurde vom GdW und dem Deutschen Mieterbund (DMB) vorgeschlagen – auch die Verbände Haus & Grund, VKU Verband kommunaler Unternehmen, Evangelischer Immobilienverband Deutschland, KSD Katholischer Siedlungsdienst und BDEW Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft sind der Initiative mittlerweile beigetreten. Es ist beabsichtigt, dass ein solcher Fonds ab Nichtleistung spätestens der zweiten Miete ansetzt und helfen soll, bis staatliche Sicherungssysteme greifen. Der Mieter soll bei diesem Fonds beantragen können, dass seine Miete übernommen wird, wenn diese aufgrund der Corona-Krise nicht mehr gezahlt werden kann. Die Unterstützung aus diesem Fonds soll dann entweder als Zuschuss oder als zinsloses Darlehen gewährt werden.

 

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