Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Am 23.03.2020 hat die Bundesregierung den Gesetzentwurf zu einer umfassenden WEG-Reform beschlossen. Voraussichtlich wird bis spätestens Herbst 2020 das Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen sein. Das Gesetz soll, wie im vorstehenden Entwurf angegeben, zu Beginn des zweiten Kalendermonats nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Ziel ist es, die WEG-Verwaltung zu vereinfachen und die Elektromobilität auszubauen. Ebenso wurde beschlossen, das Mietrecht an die aktuelle Situation aufgrund der Corona-Pandemie anzupassen. Hier sollen einmal kurz die wesentlichen Neuerungen in verständlicher Form in der gebotenen Kürze dargestellt werden, um Ihnen einen Überblick und eine Orientierung über die beschlossenen Änderungen zu geben. Gerne können Sie uns hierzu auch kontaktieren, sollten Sie diesbezüglich eine Beratung benötigen.

Vereinfachung der Sanierung und Modernisierung

Der Gesetzesentwurf enthält hierzu einige neue Bestimmungen. Künftig hat jeder Wohnungseigentümer nun einen rechtlichen Anspruch darauf, dass ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug genehmigt wird. Ebenso wird ein Anspruch im Gesetz festgeschrieben, wonach jeder Eigentümer einen barrierefreien Zugang zu seiner Wohnung herstellen kann und er hat einen Anspruch auf bauliche Maßnahmen, um ausreichenden Einbruchschutz erstellen lassen zu können. Ebenso gibt es nun einen Anspruch auf Durchführung von baulichen Änderungen zur Herstellung eines Glasfaseranschlusses. Die Beschlussfassungen zu baulichen Änderungen werden vereinfacht. Künftig reicht hierfür eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer aus. Auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme betroffenen Eigentümer kommt es künftig also nicht mehr an.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nun stets Träger der Verwaltung

Es war bislang oft schwer zu beurteilen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche oder die einzelnen Wohnungseigentümer Träger von Rechten und Pflichten sind. Diese schwierige Unterscheidung wird nun durch die Gesetzesreform im Grundsatz beseitigt. Demnach wird nun die Gemeinschaft stets als Träger der Verwaltung ausgestaltet, die durch ihre Organe, also die Eigentümerversammlung und den Verwalter, handelt.

Vereinfachung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen

Im Gesetzesentwurf sind Regelungen enthalten, die auf die verstärkte Nutzung von digitaler Technik abstellen. Die einzelnen Eigentümer haben künftig die Beschlusskompetenz dazu, den einzelnen Eigentümern es zu ermöglichen, an Eigentümerversammlungen online teilzunehmen. Dies ist aber nach dem Gesetzesentwurf nur auf die Möglichkeit begrenzt, es einzelnen Eigentümern zu ermöglichen, online teilzunehmen, umfasst aber nicht aber auch zugleich die Möglichkeit, per Mehrheitsbeschluss die sogenannten Präsenzversammlungen, also Versammlungen unter tatsächlicher Anwesenheit der Eigentümer abzuschaffen und stattdessen reine Online-Versammlungen abzuhalten.

Eine wichtige Änderung bezieht sich auf die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlungen. Künftig sollen Eigentümerversammlungen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer oder Miteigentumsanteilen beschlussfähig sein. Damit sollen kostenintensive und regelmäßig mit hohem Aufwand einzuberufende Wiederholungsversammlungen wegfallen.

Andererseits wird aber die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen von bisher 2 Wochen auf 4 Wochen erhöht. Will ein Eigentümer, dass eine Eigentümerversammlung einberufen wird, dann musste er dies bisher immer in Schriftform fordern. Das ist künftig nicht mehr nötig. Es soll reichen, wenn dieses Verlangen nun in Textform, also beispielsweise per E-Mail, erfolgt. Auch Umlaufbeschlüsse bedürfen nun nicht mehr der Schriftform, sondern es genügt auch hier künftig die Textform. Möglich sind damit künftig auch Umlaufbeschlüsse per E-MAil oder sogar auf Internetplattformen oder Apps.

Eine bedeutende und vor allem auch der Rechtssicherheit dienende Änderung ist, dass Protokolle über Eigentümerversammlungen künftig „unverzüglich“ nach der Beendigung der Eigentümerversammlung erstellt und den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Bisher hat das teilweise Monate gedauert, damit ist dann künftig Schluss.

Kostentragung

Die Wohnungseigentümer selbst sollen künftig in größerem Ausmaß über die Kostenverteilung beschließen können. Bislang hatten die Wohnungseigentümer nur die Befugnis, über die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall zu beschließen. erforderlich ist hierfür bislang eine qualifizierte Mehrheit. Nach dem Gesetzesentwurf sollen die Eigentümer künftig schon mit einfacher Stimmenmehrheit über die Verteilung von Kosten oder einzelner Kostenarten beschließen können. Dieses Recht ist dann nicht mehr auf Einzelfälle beschränkt, sondern gilt generell.

Verwaltungsbeirat 

Die Wohnungseigentümer sollen künftig die Zahl der Beiratsmitglieder durch Beschluss bestimmen können. Eine wichtige Neuregelung ist auch, dass die Haftung ehrenamtlicher Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Dadurch soll erreicht werden, dass sich mehr Eigentümer für das Amt zur Verfügung stellen.

Abberufung des Verwalters

Künftig soll es einfacher sein, einen Verwalter abzuberufen. Die Abberufung des Verwalters soll künftig nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein. Hinsichtlich der Verwaltervergütung ist nun künftig geregelt, dass für diese im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.

Gerichtliche Verfahren künftig gegen die Gemeinschaft

Die bisherigen Bestimmungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen werden neu geregelt. Da, wie oben ausgeführt, Träger der Verwaltung künftig die Gemeinschaft ist, sollen sich Klagen künftig auch nur noch gegen die Gemeinschaft richten. Bisher mussten die Klagen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet werden.

Kostenentscheidung zulasten des Verwalters 

Aktuell können gemäß § 49 Abs. 2 WEG Gerichte dem Verwalter dann, wenn er grob schuldhaft gehandelt hat, die angefallenen Prozesskosten auferlegen. Das soll nun wegfallen.

Besserer Schutz für Wohnungskäufer

Beschlüsse, die eine bisherige Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf Grundlage einer gesetzlichen oder einer vertraglichen „Öffnungsklausel“ gefasst werden, sind bislang auch gültig, gegenüber Käufern von Wohnungseigentum, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen wurden. Das brachte eine große Rechtsunsicherheit mit sich. Um nun einen besseren Schutz für Käufer zu bieten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst haben, künftig im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie gegenüber Käufern von Wohnungseigentum wirksam sein sollen.

Ein-Mann-Gemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft. Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Besitzes an der Wohnung über die Verwaltung mitentscheiden.

Sondereigentum und Sondernutzungsrechte

Die Sondereigentumsfähigkeit wird auf Freiflächen, wie Stellplätzen und Terrassen, ausgedehnt. Bislang sind hier oft nur Sondernutzungsrechte an solchen Flächen begründet. Werden diese nun als Sondereigentum ausgestaltet, fallen viele Probleme weg, mit denen man sich bislang beschäftigen musste.

Abrechnungsmaßstab

Bislang ein großes Problem: Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist bislang im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter bei den Betriebskostenabrechnungen der Umlegungsmaßstab nach dem Mietrecht maßgeblich, also grundsätzlich die Wohnfläche und nicht die Miteigentumsanteile. Dies soll durch das neue Gesetz nun geändert werden. Künftig soll die in der WEG geltende Kostenverteilung auch im Verhältnis Vermieter zu Mieter maßgeblich sein.